майнового та соціально-організаційного комплексу підприємства на підставі обліку всіх витрат, необхідних для його відтворення (заміщення) на конкретну дату в робочому стані.
У найзагальнішому вигляді логіка методів витратного підходу така:
Витрати на створення об’єкта
- витрати на побудову (купівлю) об’єктів нерухомості
- витрати на купівлю машин та обладнання
- витрати на персонал
- витрати на створення (купівлю) нематеріальних активів
- витрати на організацію бізнес-процесів.
+ Прибуток продавця (мінімально необхідний прибуток; нормативний прибуток; надзвичайний прибуток; відрахування з прибутку)
- Сума нагромадженого зносу (фізичний знос; функціональне старіння; зовнішнє (економічне) старіння; технологічне старіння)
Найбільш специфічним елементом витратних методів оцінки потенціалу є різновидикошторисів, які складаються з метою визначення повних витрат на той чи інший компонент земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства. Базою для складання кошторисів служить проектна документація, установлені нормативи витрат, робочі креслення, договори на придбання чи виконання робіт тощо.
Традиційно виділяють три рівні кошторисів:
1. локальні кошториси – документи, які фіксують повні витрати (незалежно відносять їх на собівартість чи ні) на виконання окремих робіт, проведення окремих комерційних угод, купівлю та монтаж певних об’єктів.
2. об’єктні кошториси – зведені документи, які акумулюють інформацію локальних кошторисів у розрізі цілісних об’єктів.
3. зведені кошториси – це загальні звіти про суму повних витрат на створення (використання), які включають дані об’єктних кошторисів та дають змогу оцінити суму витрат у цілому по підприємству.
Для складання кошторисів усіх рівнів використовують такі методи визначення витрат:
1. ресурсний метод – розрахунок окремих елементів кошторису, що необхідні для реалізації управлінського рішення, через облік витрат у поточних чи прогнозних цінах і тарифах.
2. ресурсно-індексний метод – поєднання ресурсного методу з системою вартісних індексів, які використовуються виробником чи будівельником об’єкта. Індекси вартості - це відношення поточних (прогнозних) вартісних характеристик об’єкта до базових аналогів-ресурсів.
3. базисно-індексний метод – перерахунок витрат, понесених власником у різні часові терміни реалізації проектного рішення, з базового до поточного рівня за допомогою коригувальних коефіцієнтів
4. базисно-компенсаційний метод –облік окремих елементів кошторису та визначення додаткових витрат на компенсацію їх змін під впливом цінових (тарифних) факторів.
5. метод аналогових об’єктів передбачає наявність значної бази даних щодо реалізованих проектів та їх кошторисів, а також потребує визначення причин та розміру відхилень планових значень від фактичних протягом порівнянного проміжку часу.
Визначивши на підставі кошторисів суму витрат на створення об’єкта оцінки, слід оцінити суму нагромадженого зносу різних видів, кожен з яких можна або усунути, або ні. традиційно виділяють наступні види зносу:
- фізичний – рівень фізичного руйнування об’єкта (утрата ним первинних техніко-експлуатаційних характеристик), зумовлений руйнуванням робочих частин, основних конструкцій та матеріалів у процесі господарського використання під впливом природних та антропогенних факторів. Для оцінки суми знецінення вартості об’єкта від фізичного зносу використовують нормативний метод, вартісний метод, метод економічного життєвого терміну.