Методи капіталізації.

Базуються на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об’єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього.

 Як правило, методи капіталізації використовуються у разі дохідного використання об’єкта оцінки.

У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах – очікування, заміщення та попиту і пропонування.

Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів – отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.

Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:

1.   загальний коефіцієнт капіталізації

2.   коефіцієнт капіталізації власного капіталу

3.   коефіцієнт капіталізації позикового капіталу

4.   коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).

Методи визначення коефіцієнта капіталізації:

1.   за ставкою дисконту

2.   на підставі порівняльного продажу

3.   методом сумування: прямолінійне відшкодування капіталу, повернення капіталу за фактором фонду відшкодування тощо.

4.   метод вирахування

5.   метод пов’язаних інвестицій: для власного та позикового капіталу, для порівнянних елементів.

6.   метод Елвуда

7.   метод фінансових показників схожих підприємств

8.   метод ринкового мультиплікатора.

9.   метод внутрішньої ставки дохідності.

У разі встановлення коефіцієнта капіталізації на рівні попередньо визначеної ставки дисконту передбачається, що грошові потоки підприємства постійні та необмежені в часі. Тоді коефіцієнт капіталізації прирівнюється до ставки дисконтування виходячи з міркувань, що дисконт уже враховує всі види ризиків проекту, адекватно оцінює темпи знецінення грошової одиниці, відображає альтернативні способи використання капіталу, а також мінімально необхідний рівень прибутковості для інвестора-власника.

Метод зіставного продажу (на підставі порівняльного продажу) є найшвидшим та найпростішим у використанні, а отже, і найпоширенішим. Він базується на інформації про аналогічні об’єкти (інвестиційну мотивацію угод купівлі-продажу, способи фінансування, необхідний рівень платоспроможності, ліквідності, забезпечення тощо) та досягнутої корисності (ефективності їх господарського використання, яка доступна на ринку. Технологія розрахунку коефіцієнта капіталізації тотожна описаній вище методиці формування ставки дисконту. Основна практична проблема застосування цього методу полягає в неможливості повної та достовірної оцінки ефективності використання об’єктів - аналогів через закритий характер такої інформації.

Метод підсумовування (кумулятивної побудови) розглядає визначення коефіцієнта капіталізації за наступною схемою: