|
Результатний підхід |
1.Урахування перспектив діяльності та розвитку підприємства як цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу, виходячи з колишнього досвіду, досягнутих результатів та сформованих ринкових умов. 2. Можливість урахування специфіки ринкових умов для певного об’єкта за допомогою правильного визначення рівня дисконту чи коефіцієнта капіталізації. |
1.В аналітичних розрахунках використовується прогнозна (імовірнісна), а не фактична господарська інформація. 2. Аналітичні процедури формування ставок дисконтування та капіталізації мають надто суб’єктивний характер. 3.Неможливість досягнення абсолютно точних результатів через тривалість періоду оцінки та нестабільність реальних процесів припливу та відпливу капіталу. |
Тема 6. оцінка вартості земельної ділянки, будівель і споруд.
1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства.
2. Особливості оцінки земельних ділянок в Україні.
3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок.
4. Оцінка вартості будівель і споруд.
1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства.
Вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їх специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місце розташуванням, а також кількістю ринкових пропозицій. При цьому слід зазначити, що алгоритм визначення вартості землі чи нерухомості тісно переплітається з юридичними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об’єкти.
Земельна ділянка – частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місце розташуванням, природними властивостями, певними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, котрі дозволяють використовувати її в економічних відносинах. По своїй суті всі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні.
Земля – специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва, земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості:
- не є результатом попередньої праці;
- просторово обмежена;
- не замінюється іншими засобами виробництва;
- має незмінне місце розташування;
- не схильна до зносу при правильному використанні;
- територіально різноякісна;
- кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю;
- практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) земля виступає, в основному, як просторовий операційний базис. Тому земля нерозривно пов’язана з об’єктами, які на ній розташовані: будинками, спорудами, дорогами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, тобто поліпшенням.
Поліпшення земельної ділянки – фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості чи його споживчої вартості).
Нерухомість – об’єкти з фіксованим місце розташуванням у просторі (на земній поверхні) та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їх юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття нерухомості фізичних об’єктів та прав власності щодо нерухомості.