Цілісний архітектурний комплекс – сукупність об’єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі. Оцінка вартості одного з об’єктів як складової цілісного архітектурного комплексу не має сенсу з огляду на неможливість його окремого використання.
Будівлі – інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовують) приміщення для здійснення певних бізнес-процесів.
Споруди – будівельні об’єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів.
Будинки та споруди як об’єкти нерухомого майна також характеризуються низкою особливостей:
- нерозривно пов’язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;
- зношуються;
- в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад : 1 м2 площі, 1 м погонний довжини, 1 м3 обсягу і т. ін.
- Ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об’єктів.
- У зв’язку з тим, що земля є одним з головних багатств суспільства, володіння яким визначає майновий і соціальний стан різних груп населення, то необхідний ефективний механізм правового регулювання різноманітних соціально-економічних відносин між юридичними та фізичними особами з приводу володіння, розпорядження та користування землею (надання в оренду, купівля-продаж, розподіл, організація використання, охорона і т. ін.).
2. Особливості оцінки земельних ділянок в Україні
Правове регулювання оцінки землі здійснюється відповідно до Конституції України (254к/96-ВР), Земельного кодексу України (2768-14), закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” №2658-111 від 12 липня 2001 року, Закон України „Про оцінку земель” №1378-1У від 11 грудня 2003 року, інших законів і нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.
Відповідно до Закону України „Про оцінку земель” оцінка землі проводиться на основі принципів:
- законності
- єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;
- безперервності процесу оцінки земель;
- доступності використання даних з оцінки земель;
- рівності перед законом суб’єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.
Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств виокремлюються в дві групи:
- ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;
- ділянки, зайняті об’єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).
Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа вирішення законодавчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або виступати економічним регулятором земельних відносин (спадщина, дарування тощо), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових, офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з іншого боку, - існує незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки, тобто
Залежно від мети та методів проведення грошова оцінка земель поділяється на такі види: нормативна; експертна.