2. розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів;
3. розраховуються витрати освоєння та витрати, пов’язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток;
4. складається графік освоєння та передбачення продажів;
5. визначаються розміри виручки від продажу індивідуальних ділянок;
6. визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підприємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок;
7. визначається ставка дисконту;
8. дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.
4. Оцінка вартості будівель і споруд.
Наявність вільного ринку інформації щодо операцій з будівлями та спорудами дала значний поштовх розвитку його експертної оцінки в Україні. У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.
Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:
- капіталізації доходів;
- дисконтова них грошових потоків.
Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.
Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі:
1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об’єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-який інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об’єкта нерухомого майна за умов його 100% -го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об’єктів:
ПВД = П * Со + Дін,
Де П – площа, що надається в оренду, м2,
Со – орендна ставка за 1 м2;
Дін – інші доходи від володіння об’єктом оцінки
2. розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).
3. розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В): ДВД = ПВД – В.
4. Розрахунок витрат, пов’язаних із нормальним функціонуванням об’єкта оцінки.
Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:
- умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта – страхові збори, майнові податки);