- умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта та рівня наданих послуг – комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);
- витрати на заміщення (резерви, пов’язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.)
5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою: ЧОД = ДВД – ОВ (за винятком амортизаційних відрахувань).
6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації (Кк) одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).
7. Оцінка вартості об’єкта нерухомості за формулою Вон = ЧОД / КК.
Метод дисконтова них грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу.
Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в декілька етапів:
1. Складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об’єктом оцінки;
2. Розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується;
3. розраховується ставка дисконту для оцінюваного об’єкта нерухомості на існуючому ринку.
4. здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей.
Вартість реверсії може визначатися:
- шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року. величина коефіцієнта капіталізації в такому випадку залежить від конкретних умов ринку аналогічних об’єктів;
- з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в пост прогнозному періоді):
Р= Ді +1 / r – q
де Ді+1 – очікуваний дохід від володіння об’єктом за 1-й рік пост прогнозного періоду;
r - ставка дисконту;
q – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.
Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об’єктів на „пасивних” секторах ринку, страхування, оподатковування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт і т. ін.
Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:
1. оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована, то її вартість не оцінюється);
2. оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.