Потенціал підприємства
49

Іншим способом виміру зовнішнього зносу є порівняння доходу від орендної плати двох об’єктів, аналогічних оцінюваному, на один із яких здійснюється негативний вплив. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об’єктів буде характеризувати величину зовнішнього зносу.

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:

1.   метод „строку життя” полягає в припущенні, що втрати вартості об’єкта за рахунок фізичних руйнувань, функціонального старіння та різних зовнішніх факторів пропорційні його віку. У цьому зв’язку в оцінній практиці прийнято виділяти:

-     термін фізичного життя об’єкта (Сфж) – період часу, протягом якого об’єкт власності реально існує (від дати введення в експлуатацію і до моменту його руйнування);

-     термін економічного життя об’єкта (Сеж) – період часу, протягом якого об’єкт власності додає вартість до сукупної вартості майна, враховуючи й отримання прибутку від його використання (від дати введення в експлуатацію і до того моменту, коли поліпшення перестають додавати вартість до сукупної вартості майна);

-     ефективний вік об’єкта (Веф) – вік „на скільки років виглядає об’єкт власності” з урахуванням його технічного стану, зовнішнього вигляду, дизайну й економічних факторів, що впливають на його вартість;

-     термін економічного життя, що залишився (Сзал) – період часу від дати оцінки до кінця економічного життя, тобто до дати, коли внесок об’єкта у сукупну вартість стає рівним нулю внаслідок старіння).

З урахуванням перелічених періодів у процесі експлуатації об’єкта нерухомості процент сукупного зносу у відновлювальній вартості (СЗ%) розраховується за формулою:

СЗ% = Веф * 100  / Сеж

2. метод розбивки при визначенні величини сукупного зносу передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (усувного та неусувного), функціонального (усувного та неусувного), зовнішнього та підсумовування результатів.

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об’єктів, подібних до об’єкта оцінки, та внесені відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об’єктами-аналогами й об’єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об’єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

-     порівняння продажів;

-     валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об’єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об’єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи:

1.   вивчення стану та тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить об’єкт оцінки; виявлення об’єктів нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно (не менш 3-5 порівнянних продажів), і збір інформації.