Методи оцінки об’єктів нерухомості
9

1.2 Оцінка нерухомості методом витрат

 

У розвинених країнах світу використовують різні методичні підходи до оцінки нерухомості. Наприклад, в англійській практиці оцінювання майна поширені п'ять методів: порівняння, інвестицій, прибутку, залишку,підрядника. У практиці США оцінювачів, як правило, переважають три методи:витратний, ринковий, прибутковий.

Витратний метод - підхід до оцінки нерухомості, заснований на тому, що покупець не повинен платити за об'єкт більше, ніж коштує його будівництво заново за поточними цінами на землю, будівельні матеріали і роботи. Такий підхід до визначення вартості цілком виправдовує себе, коли мова йде про нових або щодо нових будівель.

Більшість експертів визнають, що витратний метод корисний для перевірки розрахункової вартості, але покладатися на нього можна дуже рідко.

При цьому підході оціночну вартість об'єкта нерухомості визначають як різниця між вартістю їх повного відтворення або повного заміщення і сумою зносу плюс вартість ділянки землі, яку можна визначити за формулою:

ЦН = ПСВ - І + ЦЗ, або ЦН = ПСП - І + ЦЗ,

де ЦН - вартість нерухомості за витратним методом;

ПСВ - повна вартість повного відтворення оцінюваного майна;

ПСП - повна вартість заміщення оцінюваного майна;

І - вартість зносу оцінюваного майна;

ЦЗ - вартість ділянки землі.

Причому під повною собівартістю відтворення (ПСВ) розуміють вартість будівництва точної копії будівлі в поточних цінах і з використанням таких же матеріалів, будівельних стандартів, дизайну і з такою ж якістю робіт, включаючи і всі недоліки, властиві оцінюваному об'єкту.

Повна вартість заміщення (ПСП) - вартість будівництва в поточних цінах, що має еквівалентну корисність з об'єктом оцінки, але побудованого з нових матеріалів і відповідно до сучасних стандартів, дизайном планування. Виходячи з того, що розумний покупець не буде платити більше за існуючу будівлю, ніж за спорудження нового за сучасними стандартами, з урахуванням ризику і часу будівництва, то можна вважати, що