. 329 ГК РФ говорится, что  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Но применение залога, как способа обеспечения исполнения обязательства, является наиболее интересным и реальным с точки зрения кредитора. Интерес этот обуславливается тем, что в составе имущества должника выделяется определенная часть в качестве залога, и если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога реализуется и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Таким образом, интересы кредитора будут достаточно надежно защищены.  

Ипотека не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству, т.е. является дополнительным, так называемым акцессорным обязательством. Обязательство, обеспеченное ипотекой, необходимо рассматривать как основное, так как именно его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору ипотеки. В случае прекращения основного обязательства прекращается и обеспечивающий исполнение данного обязательства залог недвижимости. При этом дополнительное обязательство в виде ипотеки может возникнуть только при наличии другого, основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается законной ипотекой или договором об ипотеке.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: ипотека по закону и ипотека по договору.

Под ипотекой в силу закона (легальная ипотека) понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст