Предметом ипотеки может быть имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Из всего вышесказанного следует, что жилое помещение является объектом регулирования как жилищного, так и гражданского права. То есть вопросы связанные с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, их учету и регистрации регулируются жилищным законодательством, вопросы же, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями регулируются гражданским законодательством. 
В Законе об ипотеки выделены признаки, по которым предметом залога недвижимые вещи быть не могут. Если имущество, изъятое из оборота или ограниченное в обороте, в том числе и посредством запрета на его приватизацию, такое имущество предметом ипотеки быть не может. Если на имущество не может быть обращено взыскание, то оно также не может быть предметом залога. 

Законодатель не дал определение понятия «часть жилого дома», « часть квартиры». В судебной практике невозможность залога части жилого помещения обосновывается судами тем, что часть жилого помещения не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Закон об ипотеке определяет, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В случае, если предметом договора ипотеки является недвижимое имущество, которое находится в процессе строительства либо реконструкции Президиум ВАС предложил судам РФ придерживаться следующего подхода. Так, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.