Метод поділу за компонентами. Використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості усіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м2 цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їх загальну вартість. Прибуток ураховується у вартості (ціні) 1 м2 чи підраховується окремо. При наявності необхідної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, даний підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкта (або вартості заміщення).
Розрахунок вартості нерухомості проводиться таким чином:
, (1.2)
де ВОБ- вартість об’єкта оцінки; Vi - об’єм і-го елемента в об’єкті оцінки; Ві - вартість одиниці об’єму певного виду; n - кількість виокремлених елементів об’єкту оцінки; Кн - коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкту оцінки; Кз - коефіцієнтвідмінностей у частині щодо фізичного зносу та старіння об’єктів.
Інші методи оцінки. Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є у вільному доступі та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.
При аналізі продажу об’єктів нерухомості доцільно використовувати раніше названі одиниці порівняння, визначати їх кількість в оцінюваному об’єкті та ступенів його відмінності від об’єкта-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається накопиченою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:
- Прямим ринковим методом - передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються одним чи кількома параметрами, що дозволяє визначити грошову чи процентну ставку коригування.