Исходя из выше сказанного, затратный подход был исключен из расчетов.

Доходный подход в оценке реализуется с помощью двух методов:

Метод прямой капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, при этом ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми.

Суть метода прямой капитализации заключается в определении величины доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается стоимость недвижимости, т.е. метод капитализации позволяет, на основании данных о доходе и ставке капитализации, сделать вывод о стоимости объекта.

Метод дисконтирования целесообразно использовать в случае нестабильности при получении дохода. Исходя из принципа ожидания, рыночная стоимость объекта определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения на данный объект.

Стоимость объекта оценки определяется как сумма текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсии (продажи) собственности с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Метод дисконтирования денежных потоков позволяет привести поток доходов (от эксплуатации и возможной будущей перепродажи) и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения чистой текущей стоимости, являющейся стоимостью объекта оценки.

Учитывая факторы, затратный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки применять некорректно.